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三问楼市 城乡建设用地市场该如何统一

17/08/07   来源:http://www.blepon.com  作者:太阳城娱乐 
  



制图/杨仕成

  冯海宁(北京媒体人)

  十八届三中全会公报提出“建立城乡统一的建设用地市场”,与十七届三中全会提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”相比,“逐步”一词被去掉。这种表述显然是要加大土地改革力度,早日让城乡建设用地市场实现统一。

  在笔者看来,城乡建设用地市场要想实现统一,必须从多个方面进行“统一”:

  首先是制度上要统一。目前,《土地管理法》第63条对农村建设用地有明确的限制,这显然制约了农地流转,只有尽快修法,建立统一、规范的土地制度,农地流转才有制度保障。

  其次是顶层设计与地方探索要统一。只有顶层设计和地方探索同时进行,方向一致,土地改革的步伐才能走得更快。在这方面,安徽省已于11月12日率先发出《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,提出探索土地流转新机制,建立统一的城乡土地交易市场。

  其三是城乡土地的权与价要统一,即“同地同权同价”。目前,城乡建设用地属于同地不同权、同地不同价。十八届三中全会提出“赋予农民更多财产权利”,似乎传递出同权的信号。一旦同权,就会实现同价。无疑,建立城乡统一的建设用地市场是实现“三同”的必要条件,而“三同”则是土地改革的最终目的。

  完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。——摘自政府工作报告

华西都市报
  三问楼市
  昨日住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释。那么双向调控对房地产意味着什么?会对楼市有什么影响?中国楼市该如何化解“高库存”风险?
  华西都市报三问楼市,亚太城市房地产协会会长谢逸枫、同策咨询研究中心总监张宏伟、亿翰智库总经理陈啸天接受专访,对相关问题进行了解读。
一问
“双向调控”对房地产市场意味着什么?
  解答:房价上涨过快的城市要调控
  谢逸枫:“双向调控”实质上就是不同城市类型“分类调控”,避免“一刀切”的调控破坏市场供求关系,导致房价上涨预期。按照当前楼市“房市冷地市热”的区域分化局面,“双向调控”意味着房价、地价过热的城市必须严调,房价地价过冷的城市需要调整。
  今年3月开始,将会有更多的二三线城市放开调控或者调整限购与房贷政策,呈现楼市调控微调的趋势。而一线城市的调控会往土地市场上加强,不排除限购与房贷继续收紧的现象。
  张宏伟:楼市“双向调控”最大的特征是“调结构,平衡供求”。“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市“分类指导”的思路一致。
  具体来讲,“双向调控”思路主要是:一是从城市角度结构性调整,供求关系不同的城市“差别化”对待。二是调整土地供应结构,影响中长期楼市供求关系。
  陈啸天:直白地表述就是“一刀切”的方式不再会有,但这个差异化也是有前提的,即限价措施会延续,在限价的标准下,房价上涨过快的城市就需要调控,下滑严重的城市也可以救市。
  这主要是明确了一部分由市场解决,一部分由政府解决,明确了调控的政府边界。从政府工作报告中对房地产市场的表态,可以看出中国房地产业目前正处于十余年来极为重大的发展格局调整中。这一调整的方向就是,行业开始走出原始的无序无边界状态,有了发展的基本准绳,而正是这些准绳将有利于真正意义上实现我们所期待的长期稳定连续的健康发展状态。
二问
  今年房地产市场表现将如何?
  解答:一线城市进入价平量稳阶段,三四线将继续分化
  谢逸枫:预计今年3月楼市小阳春有望来临,“两会”后市场进入供求两旺的“金三银四”传统旺季。一方面楼市调控不会有新的“国N条”出来,政策基本明朗。另外,一些房企开始加大供应,购房者入市信心增强。三是,房贷政策会逐渐放松。毫无疑问,今年上半年楼市总体态势是平稳,一季度“量跌价稳”,二季度“价量齐升”。全年楼市预计将表现出“高位盘整,涨幅震荡,热度降温”的走势。
  张宏伟:针对2014年年初市场发生的变化,“两会”期间官方对于“双向调控”思路表现相对偏中性,并没有过多行政性的限制措施,一方面这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分,另外,也和楼市调控思路转向市场化、长效化有关。
  因此,根据当前官方表态及过去历史经验,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演,整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。
  陈啸天:目前,一线城市及主要的二线城市已经进入了价格高企阶段,尽管基于人口导入、产业升级等原因,价格未必会下行,但相比而言,市场的可成长性明显低于其他城市。
  从短期2014年的城市结构表现角度来看,会出现“213”的序列格局,即二线城市相对而言市场表现会比较积极,一线城市会进入价平量稳阶段,三四线可能会继续分化(不排除有部分城市会出现下行可能性,类似于2013年的温州、宁波等地)。
三问
  中国楼市该
  如何化解“高库存”风险?
  解答:调整土地供应节奏,放缓市场供应速度
  谢逸枫:目前,商品房高库存的城市主要集中在长三角、珠三角、中西部区域,大约有30多个城市。譬如杭州、温州、常州、苏州、宁波、惠州、襄阳等。
  商品房高库存产生的原因有五个方面。最关键的是调控政策持续收紧,土地价格疯狂上涨。一是房贷收紧、房价高位,影响商品房库存去化速度。二是市场供应量增加过快,住房需求受到调控抑制。三是房企过于乐观,盲目投资与扩张,违背市场,定价过高。四是市场竞争激烈,开发成本凶猛上涨,房企利润受挤压。五是房企资金结构不合理,自有资金占比过少。
  化解商品房高库存这类城市风险,最好的办法就是调整土地供应节奏,放缓市场供应速度。
  张宏伟:从供求关系来看,在大中城市,市场基本面仍然为供不应求,比如北上广深等一线城市,但南京、合肥、南昌等二线城市市场基本面并没有改变。我们看到在大中城市,品牌开发企业春节之后积极推盘跑量,以实现业绩地快速回升。当前,整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆市而动并存。
  总的来看,在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下,房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会,开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。也就是说,在2014年一季度开始阶段,楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章,坚持“跑量”回笼资金,而不应在价格上做太多考虑。
  陈啸天:目前大多数一二线城市的库存量都不超过一年,高库存主要指三四线城市。由于城镇化的加速推进过程中,为防空心化的危险,产业配套的需求是极为强烈的,这就势必带来产业地产的巨大发展空间。
  同样,政府报告中提及的“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”,这个市场毋庸置疑也是非常巨大的。
  华西都市报记者王国平

◎核心观点
   双向调控 意味着一线城市继续限购
  住建部副部长齐骥昨天对之前备受关注的“双向调控”的概念,做出了解释:所谓双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

  其四是建立统一的城乡土地交易平台。把农村集体建设用地、宅基地、林地使用权等纳入统一的土地交易平台,通过竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等规范的程序操作。安徽省的《指导意见》已有相关设计,但需要更完善的国家指导意见覆盖全国。

  可以断言,如果“建立城乡统一的建设用地市场”的改革设计落到实处,不仅农民的经济权利能得到切实保障,而且城镇化、工业化过程中的土地矛盾也会解决,地价与房价也有望回归合理水平。不过,考虑到顽固的土地财政和垄断的土地供应体制,中国土地改革仍面临不少阻力和挑战。

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