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房企认知细化板块表现迥异 房地产行业审批需松绑

17/10/09   来源:http://www.blepon.com  作者:博彩网站排名 
  

  “我当然最关心的是房地产和足球。”全国人大代表、河南建业地产董事局主席胡葆森直言道。他说,今年来北京开两会,他总共带来了8份建议,巧合的是,8份建议件件都与政府工作报告不谋而合。

  谈阅读 大力建设书香社区、社会

  □地产评论员 蔡骏

  年初,不少房企将今年定义为“去库存年”。然而3月底开始,楼盘的“大卖”、“热销”接踵而至,开发商库存压力得以缓解,同时也激发了其对土地储备的渴求。不过,经过楼市起伏,开发商对库存的认知也更细化,细分客群、细分板块,拿地也更有针对性,保证手中库存长期具有市场竞争力是企业投标考虑的重点之一。

  楼市仍处“去库存”阶段

  上半年,楼市库存去化速度明显,库存快速下降有目共睹。但在库存下降的同时,房地产投资增速也一直持续下降,楼市依旧处于“去库存”的阶段。

  昨天,国家统计局公布2015年上半年全国房地产开发和销售情况。2015年1-6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%),增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,增速回落0.1个百分点。

  对此,德佑链家研究部总监陆骑麟表示:尽管上半年政策利好频繁,但开发商仍然保持相对谨慎的开发速度。与此同时,今年土地供应方的供地计划大幅减少,各方原因的叠加导致了房企拿地量的明显减少。

  也有分析人士认为,房企放缓拿地开发的节奏,一方面是因为市场库存压力依旧存在;另一方面,在市场成交回暖的同时,面对政策效应的递减、市场需求的释放速度等问题,开发商不得不全盘考虑。业内人士指出:面对现有库存情况,开发商或更愿意通过“价格”来调节市场快慢。

  不过,对于当下的库存一些开发商还是信心较足。上海一些房企营销负责人表示,今年上半年的去化量已经赶超去年全年。只是,房企面对涨价依然相对谨慎,在目前的市场背景下,如因价格导致产品滞销反倒得不偿失。

  优质地块依然不愁卖

  对一些房企而言,尽管去库存压力较大,但依旧对优势板块、优质地块“虎视眈眈”。

  上半年,上海土地市场成交虽然较去年下半年有所下降,但也亮点频出。房企对于热点地块的争夺,显示出其市场信心的恢复。

  相关数据显示,今年上半年沪住宅用地的成交楼板价创下了2010年以来半年度的历史最高值。不仅如此,今年土地市场热点较为集中,首当其冲的便是闸北大宁板块。

  以上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块为例,该地块由华润华发联合体以87.95亿元拿下,成为上半年上海市场成交总价和成交楼板价最高的地块。

  优质地块吸引开发商扎堆且不惜重金布局是上半年闸北土地市场的共性。事实上,上海中心区域土地市场一直炙手可热。来自DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部的分析认为,上海核心城区土地供应日益稀缺,成交溢价率触底反弹。

  开发商的积极布局正是因为其库存中市中心优质地块储备较低,而市中心区域可供出让的土地也日趋减少,其稀缺价值显而易见。业内人士认为,优质地块拥有快速去化、快速回笼资金的特性,看似投资不菲,但实际回报也较高。

  板块存量分化或持续

  不仅去库存仍是楼市的关键,实际上,在市场回暖之际,库存的分化明显。

  同策咨询研究部分析师许之静指出,上海中心区域在二季度存量去化速度明显加快。市中心一些板块甚至出现“供不应求”的局面,不少新开楼盘“开盘即热销”。尽管有大宁金茂府、华侨城苏河湾、绿洲雅宾利等项目集中推盘,但市场对优势板块的产品需求依然旺盛。下半年,上述项目或还有阶段性推盘,但从需求支撑、土地稀缺性等因素考量,板块库存压力并不大。

  与市中心形成明显反差的是,外环外诸多区域的库存依旧有较大去化压力,其中包括嘉定、青浦、临港等区域。该类区域或板块大盘居多,房企扎堆,产品定位较为趋近,从而导致去化速度放缓。

  同时,外环外区域库存形势或将保持在高位——考虑到拿地成本等因素,不少房企进军上海的“第一站”,往往集中于该类区域,既是试水也是打造品牌知名度。近期碧桂园就在上海嘉定拿地,打响其进军上海的第一枪。由此可见,未来区域内的竞争压力及库存压力依旧明显。

  行业观察

  二手房市场成交火爆 德佑链家实现弯道超车

  2015年农历春节前很多人还悲观地认为今年楼市将会延续去年的低迷行情,而二季度楼市成交便呈现火热态势。

  陆骑麟在德佑链家半年报发布会上表示, 4月、5月、6月上海市一手商品住宅成交量不断突破,成交均价稳稳站上了3万元/平方米;二手房5月成交量达到了3.88万套,并且连续三个月突破三万套的成交量,这在楼市“疯狂”的2009年也不曾出现过。“所有的数字都表明了2015年的市场特别活跃”。

  火热的市场也给德佑链家的发展添了把力。目前,德佑链家拥有超800家门店,成为沪上房地产中介企业的龙头。

  值得一提的是,德佑链家不仅在二手房市场表现强劲,同时在新房方面亦有表现。据了解,6月德佑链家一手代理部单月业绩突破1.2亿元。

  此外,在当前,各大房企积极寻求发展和转型之时,房地产经纪行业同样在寻求着自己的未来之路,而链家网已先行一步。北京链家网首席内容官徐东华表示,一年前产业发生了很多变化,移动互联、大数据,未来会形成更高的交易效率和服务体验,“竞争一定会‘让改变发生’。”

  据了解,今年链家网已全面进入上海。“互联网+”时代下,通过链家网,德佑链家将为更多客户提供服务。

  市场速递

  市场维持回稳态势

  房企积极寻求转型

  近日,在CRIC研究中心举办的第十四届地产金融形势发布会上,对于当前房地产市场的判断及对房企转型的探讨成为焦点。

  CRIC数据显示,2015年上半年,52个主要城市成交总量约16535万平方米,同比上涨26%。

  对此,易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示,这反映出市场在二季度有所好转。展望三季度市场,丁祖昱表示,“今年整体回稳问题不大。但七八月份房企还得非常谨慎、非常认真地对待市场。”

  目前来看,房企在楼市成交回暖的同时,亦未放弃对转型之路的尝试。

  易居资本合伙人、总经理吴绮敏认为,“如今房企的价值要作出改变,首先要把单纯的开发变成持续稳定的收益,然后也可以尝试资产证券化。”

  对此,丁祖昱表示,转型已成大势所趋。“转型并不是容易的事情”,企业更应该从战略的角度,从企业价值的角度重新思考,要想清楚未来怎么做。

  上实城开闵行区项目顺利推进

  近日,为顺利推动闵行区项目的发展,就各自资源优势进行深化合作,闵行区政府与上海实业城市开发集团有限公司签订了战略合作框架协议。

  目前,上实城开已在闵行区内成功开发建成一批高品质的办公商业物业,如闵行城开中心项目、莘庄综合交通枢纽项目等。在未来,这些大型项目都将成为闵行区地标型项目。其中,闵行城开中心3栋写字楼预计最快2016年完成。而莘庄综合交通枢纽项目的住宅部分已开工,明年底有望达到预售标准。

  “今年的政府工作报告提出了全民阅读,建设书香社会,我非常赞同,也别有一番感受。”胡葆森说。

  他说,三年前,他就开始在建设书香社区,在郑州森林半岛小区建立了第一个社区书苑,并设立有公益基金,今年准备在全省建立三个书苑。“这是我自己从事的事 情,没有刻意经过媒体宣传,现在已经有1000多个义工、1000多个会员,大家都是自发参与,当我看到义工利用节假日去做文化推广的时候,我感到这个社 会还是有希望的。”

  谈网络 今年要推出我个人的微信公众号

  胡葆森说,在微信朋友圈,他喜欢分享与足球和房子有关的内容,并非常关注年轻员工的成长。

  如何看待网络?“总理都在谈互联网PLUS了,我们做企业的更要如此,你看每个人都在玩啊,我也不例外。”胡葆森笑着说。

  他表示,河南建业正在打造一个互联网平台,公司将全面对接互联网。作为河南地产大咖,胡葆森也有不少粉丝,这次有福利了。

  “今年,公司会给我推出一个个人微信公众号,我亲自来写。”胡葆森说。

  谈历史建筑 要能留得住“乡愁”

  胡葆森认为,历史建筑是社会环境中最重要的人文要素,保护历史建筑就是保护城市、乡村的历史,唯有如此,才能“系住乡愁”。

  他建议,国家尽快完善相关法律法规,使历史建筑保护有法可依,借鉴英国、法国经验建立历史建筑保护登录制度,使大量非文物的历史建筑得以保存。各级政府出 资建立专项维护基金,也可以鼓励民间资本参与历史建筑保护,在不影响保护的前提下,允许企业进行适当的商业经营和开发,使其人文价值凸显的同时,实现社会 效益和经济效益的双赢。鼓励非政府机构参与历史建筑保护,政府可以出资购买NGO的服务,提升保护工作的专业度。

  谈河南市场 今年会很平稳,不会比去年差

  “我发现一个现象,以前的政府工作报告基本用十六七行、大半页纸来谈房地长行业,今年的政府工作报告谈房地产只用了两行,表明了政府的一种态度。”胡葆森说。

  他认为,政府不谈房地产,不是不关心,而是房地产市场政府不管了,政府只做好监管,只负责盖保障房,这才是政府应该做的事情。

  谈及河南房地产市场,“今年会很平稳,不会比去年差。”胡葆森说。

  谈简政放权 房地产行业审批也要“松绑”

  胡葆森表示,房地产行业行政审批有了积极改进,但在实际执行过程中,串联审批、互设前置审批条件、流程复杂、审批时限长、耗费大量社会资源等问题仍然存在,尤其是各种名义的变相审批依然不少,还存在审批清单之外实施行政审批、以备案等名义搞变相审批等不良现象。

  他建议,房地产行业也要“简政放权”,简化审批内容,真正转变政府职能和观念。从“以管理为主”转向“以服务为主”,创新行政管理方式,提高公共服务能力,杜绝行政审批“体外循环”现象,进而从根本上解决审批环节多的矛盾。

  谈“库存房” 政府建保障房模式已不再适合

  胡葆森认为,对于库存高的三四线城市,政府建保障性住房进行安置的模式已不再适合,通过回购过剩商品房用作保障房,从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化,较为适合现实局面,也有利于住房资源的有效配置。

  谈智库 加大研究河南未来发展定位

  “学习政府工作报告,应该从报告中找到与河南相关的内容,我认为河南在智库建设方面还有待加强。”胡葆森说。

  他说,中国正在组建高水平的智库,河南在智库建设方面应该加强,尤其是民间智库很少。

  智库是对未来社会的研究。“美国电影《阿凡达》《星际穿越》是对未来的研究下功夫,才能写出这样的剧本,但是河南对未来的研究几乎是空白,比如河南在未来 十年,怎样在区域竞争中发挥优势?未来竞争力在哪里?定位是啥?应该有这样的学科、研究机构或者社科院,有人来做课题。”胡葆森说。

  谈足球 全力助推青少年校园足球

  对于企业未来的发展,上实城开董事局主席、总裁季岗曾表示,目前上实城开在产品定位上以住宅为主、商业为辅,但基于上实城开的城市建设能力,为谋求更好的商业发展,上实城开对大型综合体项目的开发会予以大力支持。此次合作协议的签订,将会对区域地标型项目建设起到积极的推动作用,并获得更有利的支持与帮助。

  胡葆森认为,少年强则足球强,中国应试教育传统极易导致校园足球的功利化。

  他建议,建立青少年足球培训的网点基地,形成完整的青少年足球培训体系;放宽退役专业球员教师资格条件,吸纳专业人才进入教育体系,提高学校体育教师的待遇。

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