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成都多数银行首套房贷利率回归基准 百城房价跌幅收窄

17/05/27   来源:http://www.blepon.com  作者:皇冠平台出租 
  

  原因一是银行全年增量任务接近完成后,对后面新发放贷款有提高定价的需求

  二是即将进入年末,银行放款额度再度紧张,也是导致回归基准的原因

  今年3月底出台的楼市新政可谓效果彰显。CREIS重点监测的38个城市中,4月份有8成城市的新房成交量回升。一线和少数二线重点城市更加火爆。在价格方面,4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。

  但楼市走势似乎与期待方向略有差距。新政更多促成一线和少数二线重点城市楼市全面回升,而更期待回暖的二、三、四线城市似乎不温不火。目前,一线城市房地产库存消化周期都降到12个月左右,深圳的库存甚至仅为8个月。与此相对应的是,广大的二、三、四线城市整体疲软,库存同比增加了2成,平均消化周期18.7个月。

  近期,北京部分银行突然宣布取消了对首套房贷利率优惠的政策,恢复基准。

  而华西都市报记者调查成都首套房贷利率情况时发现,相对北京、上海的“波动起伏”,成都各银行显得较为低调和稳定。目前大多数银行都在执行基准利率。

  不过目前招商银行针对部分首套房可以实行9.5折优惠,据成都某银行个贷工作人员分析,不少银行回归基准主要是两方面原因造成的,一是银行全年增量任务接近完成后,对后面新发放贷款有提高定价的需求。二是即将进入年末,银行放款额度再度紧张,也是导致回归基准的原因。

  有银行分析师认为各大银行回归基准是无奈之举。“利率市场化逐步深入后,不少银行选择了将存款上限上浮到1.1倍,这样存贷差的空间进一步收窄。部分不赚钱或者赚钱较少的业务就会被银行选择性剔除,银行受利率市场化以及降息的影响,存款成本又被实质性推高,尤其是中长期负债段的利差被挤压得很厉害,因此不得不选择取消利率优惠了。

  另一方面,许多专家认为其更重要的因素是传统房贷业务利润空间收窄。一位银行信贷部人士表示,该行现在的业务主要都是房产抵押消费贷款业务,按揭贷款占比已经缩小了很多。

  因此银行就会选择放弃该项业务,去寻找更有利润的消费贷款。

  而对部分银行继续实行优惠的行为,专家认为这是其计划的“逆势投放”。据某银行负责人表示该行不会牺牲贷款定价和风险,来发放一般性中长期贷款,因此将保持其贷款业务的传统优势。

  中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对此总结称,“没必要每个领域都咬一口,关键还是要咬得深。”他认为,央行两次降息后,银行利差减小,因此不同的商业银行以自身盈利为考虑,实行不同的相关政策,由于这种商业利益的考量,差异化也就更加明显了。

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  四川地税开展房产税基评集训

  据了解,自国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后,房产税扩大试点信号再次传来。有业内人士近日透露,在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上,存量房房产税将被推出。记者从四川地税局获悉,四川各级地税系统正着手开展有关房产税税基评估集训,为存量房房产税的试点做提前的准备。

  据了解,存量房房产税是指已被购买或者自建并取得所有权证书的房屋,相对于增房量而言,一般是指未居住过的二手房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记,这就有了存量房房产税。

  楼市新政更多促进了二手住房交易回升,新房表现则不明显,不利于房地产整体“去库存”。目前,很多人认为楼市将长周期下行,再加上股市长期火热对资金形成分流,政策刺激下大规模购房需求入市难再现,楼市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投资需求。根据调研,今年以来,改善性住房需求主要表现在公共配套、缩短“职住”距离、升值保值性更强的改善。

  既然投资需求已全面退场,刚需占主导,而改善型二套房贷的首付已经降至4成,首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港地区),凡是首次购房,在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下,未来购房的主力应是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈,但房价上涨了10年后,购房者很难拿得出30%的首付款。

  省地税局政策法规处负责人介绍,实行该税可以有力地防止开发捂盘惜售,从而提高闲置住房的出租率。存量税更为有效的作用是增加房屋持有成本,将对投资、投机型购房者有一定威慑作用,使房地产交易更为良性,更加市场化。不过,据他解释,目前只是按照要求做好准备,并不意味着存量房房产税会马上在四川落地征收。

  (陈黎 黄竹君)

  二季度决策层首提“高度重视经济下行压力”,这也意味着未来总需求有望进一步扩张,楼市政策将是重点之一。下一步,楼市政策或调整首套房贷首付成数。目前贷款利率比2014年初仅下降20—30个基点,比2014年底还有上升。不管从降低实体经济融资成本。还是以更低利率降低购房成本,5月降息的概率都在增大。另外,通过国开行构建“按揭-MBS-国开行-市场”的按揭贷款二级市场:或通过央行对国开行进行PSL,间接收购商业银行房贷MBS,修复商业银行资产负债表,改善惜贷情绪,激励银行发放更多的低利率房贷,都有望成为激励购房需求入市、消化楼市库存的有效手段。

  (摘自《中国证券报》作者李宇嘉)

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