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莱芜三年改造“城中村”850万平方米 营业税“5改2”首月二手房成交畅旺

17/05/28   来源:http://www.blepon.com  作者:皇冠最新网址 
  

  为加快莱芜市“城中村”改造,近日莱芜市出台《关于加快“城中村”改造的实施意见》。从2014年起,用三年左右的时间完成850万平方米的“城中村”改造任务。其中,莱城区380万平方米,钢城区50万平方米,高新区125万平方米,经济开发区190万平方米,泰钢工业园105万平方米。

  据了解,莱城区涉及凤城街道办事处、口镇的33个村庄;钢城区涉及艾山街道办事处、汶源街道办事处、里辛街道办事处、高新园的12个村庄;高新区涉及鹏泉街道办事处的27个村庄;经济开发区涉及张家洼街道办事处的14个村庄;泰钢工业园涉及10个村庄。

  4月份作为房产新政执行首月,广州二手楼市成交畅旺,买家理性追价。

  据满堂红地产报告称,营业税征收新政后,满堂红广州分公司在4月新增可售有效房源超过4900套,环比增加20.2%。

  一次性付款客户回落

  今年3月30日的营业税“5改2”等利好政策出台后,广州二手房市场的供应量明显增多,满堂红广州分公司在4月新增可售有效房源超过4900套,环比增加20.2%。成交方面,“证满2年”的物业成交比例为40.3%,环比增加3.9个百分点。

  在执行限购政策的广州原10区内,4月的过户登记宗数比3月增加43.3%,预期5月的过户登记宗数有望在4月的基础上再增多两成左右。5月1~9日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比4月同期增加16%,成交均价为21366元/平方米,比4月同期上升0.6%。

  另外,4月20日中国人民银行再度降低存款准备金率,促使银行信贷进一步放松,从满堂红地产4月的二手住宅买家付款方式得知,一次性付款的客户比例回落到21.7%,环比减少4.4个百分点,而纯商业贷款的客户比例则从3月的27.6%增加至35.5%。

  郊区放盘价增加了8%

  市场成交量放大,令业主对后市判断趋向乐观,继而调整放盘价。事实上,自清明节开始,广州市不少板块的小业主已陆续调高放盘价,郊区的调整幅度相对于市区要高一些,普遍在8%以上,市区的上调幅度则在6%以下居多。当然,从实际的成交个案看,买家的反应还是比较理性的。

  4月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中,成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%,但其占当月总成交宗数的比例与3月一样,皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍,成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。

  业内分析

  理性买家没有贸然追价

  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,准客户在税费及信贷政策调整的契机下进入市场,仍旧会衡量自己的出资预算是否能承担对应物业的价格及各项税费总和,故不会贸然大幅追价。

  “城中村”改造房屋的安置政策实行货币安置与实物安置相结合的办法。实物安置实行改造房屋评估价款与还迁房价款对冲账的方式,相互找差价。选择实物安置的住户,每户还房建筑面积最多不超过180平方米,被改造房屋合法建筑面积超出安置房建筑面积的部分以货币形式结算。其中,只有一套住房且合法建筑面积不足46平方米的,按建筑面积46平方米还房。此外,“城中村”改造范围内的经营性用房、工业用房、公益事业用房等非住宅用房,原则上实行货币安置。

  为确保“城中村”改造顺利进行,《意见》中有明确的工作要求。各区政府(管委会、园区)是“城中村”改造的实施主体,全面负责所管辖区域内“城中村”的改造、安置、建设、配套等工作,享有土地出让金收益权及改造项目规费使用权。要做到包改造、包安置、包质量、包安全、包稳定,确保按要求完成“城中村”改造任务。改造过程中打破原有村民用地界限,避免“村自为战”、低水平重复建设。要以重点区域发展、重点工程建设以及重要交通和市政基础设施建设为突破点,进行区域整合,连片改造建设。“城中村”改造项目要依据规划设计,搞好道路、水系、绿化等市政基础设施建设,配建社区办公服务用房和医疗卫生、文化教育、物业管理等公共服务设施。“城中村”改造要遵循规律,因势利导,区分轻重缓急,合理确定片区改造时序,优先改造区位优势明显、条件成熟的片区,实施重点突破,确保改造一个片区,形成一个亮点。

  4月超过放盘价成交的物业中,逾八成交易的加价幅度在8%以内,反价太多的业主,反而会错失新政后第一批亦即最迫切购房的客户。

  另外,业内人士认为,营业税的“5改2”利好政策出台后,减免了一批证过2年但不足5年的物业交易税费成本,从而使广州二手住宅市场出现成交放量。但其实在今年全国两会提出“支持自住和改善住房消费”的指示精神下,仍有部分税种可以在交易环节再作适当合理减免操作,令客户的额外负担可以得到有效缩减。

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