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瑞安房地产75亿高价寻上海"新天地"接盘人 对在建在售项目零容忍

17/06/16   来源:http://www.blepon.com  作者:澳门赌博网站 
  

  16年前,瑞安房地产创始人(现任瑞安集团董事长)罗康瑞花费14亿元巨资,把上海最典型、最古老的石库门旧区变身成一个具有国际水平的国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧区并将其命名为“上海新天地”。自此,新天地成为上海著名地标之一,罗康瑞也在上海滩一炮走红。

  16年后,罗康瑞选择将上海新天地核心优质资产 “企业天地一期”卖掉,总报价为75亿元,折合报价约每平方米9万元,这一报价也将创下上海写字楼大宗交易之最。不过亦有分析人士向记者表示,“该报价仍然偏高。”

  近日,在国土部、住建部的联合部署下,多省市正在开展“小产权房”的密集查处工作。这是对此前“小产权房有望转正”传言更为明确的回应。专家认为,尽管“小产权房”因为价格低廉而拥有大量的购买群体是基本事实,但是其在建和销售行为是国土资源、住建部门明令禁止的违法违规行为,当前多省市的密集清查行动,则进一步显示出主管部门对在建、在售项目的“零容忍”态度。

A 行动 多省市密集清查

    近日,北京市国土资源局与北京市住建委联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》。通知重申了国土资源、住建等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责,要求各部门加强联动,共同做好清理查处“小产权房”的各项工作,坚决遏制违法建售“小产权房”行为。通知还明确,“小产权房”清理整治工作坚持属地管理,由区、县政府负主责。区、县政府要组织有关部门采取有效措施,严厉查处所在区域的“小产权房”项目,并对相关违法人员严肃处理,从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。
    记者从国土资源部执法监察局了解到,国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来,各省级国土资源部门密集部署有关工作,加快针对“小产权房”的清理、查处工作。目前,北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已经组织拆除了一批“小产权房”。
    此外,河南省召开全省视频会议部署相关工作,并向省主管领导专题汇报,以两厅名义起草紧急通知;陕西以两厅名义召开了县一级视频会,并在省国土资源厅成立了工作机构;江苏已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。国土部执法监察局负责人近日表示,各地要按照要求坚决做到“三个一批”,即坚决拆除一批“小产权房”,坚决查处一批典型案件,严肃追究一批有关责任人员的责任。另据了解,国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。

B 态度 两部委“坚决遏制”

    事实上,2013年的11月24日,国土资源部、住房城乡建设部曾经联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议,部署“小产权房”整治工作“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处”。而在11月22日,两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。
    近年来,国务院有关部门多次重申不得违法开发“小产权房”、不得购买“小产权房”。2012年8月,国土部、住建部还专门下发《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》,明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建、在售行为等要求。此外,国务院早在2011年就成立了“小产权房”清理小组。
    国土资源部副部长徐德明在部署“小产权房”查处工作的视频会议上曾经指出,农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提。农用地特别是耕地转为建设用地,必须经过严格的法定审批手续,任何单位和个人使用土地,必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地,都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。“这是大前题,是前置条件、是硬杠杠,绝不能违背更不可愈越。”徐德明说,因此,违法建设、销售“小产权房”,恰恰违反了土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,危害性极大。“要准确把握认真贯彻落实党的十八届三中全会精神,坚决查处违法建设、销售‘小产权房’行为”。
    住房和城乡建设部副部长齐骥也同时指出“小产权房”问题危害很大,我国现行法律法规早就明令禁止。但是,受利益驱使,一些地方的农村集体组织、村民和开发单位违法占用农村集体土地,建设并销售“小产权房”。这种乱占滥用土地的建设和销售行为,违反城乡规划法,破坏房地产市场秩序,成为影响社会稳定的隐患。
    齐骥说,各级住房和城乡建设主管部门要把坚决遏制违法建设和销售“小产权房”,作为当前一项重要的任务。
    在这个基础上,两部委要求,接下来地方国土、住建部门要“立即行动,采取措施坚决遏制‘小产权房’在建、在售行为”。徐德明在部署清查工作时还强调,“从全国情况来看,‘小产权房’在建、在售势头依然不减,且最近有强力反弹之势,必须予以坚决打击”。他表示,在叫停在建、在售违法违规行为,遏制新的“小产权房”出现的工作中,还要严肃查处一批典型案件。要求各省(区、市)选择1至2起顶风违建和销售、情节恶劣的案件,依法从严从重处理,将查处结果及时上报两部委,并严厉追究相关责任人。

C判断“转正”几无可能

    记者了解到,两部委紧急下发通知部署“小产权房”清查工作,以及地方省市密集展开行动的一个直接原因是,回应此前市场出现“小产权房”可以借机“转正”的一些传言。
    住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示,十八届三中全会关于农村集体经营性建设用地可以入市的政策红利,引起部分市场人士的误读,认为“小产权房”有“转正”之机。
    在这种“小产权房有望转正”的误读面前,很多地方一度出现“小产权房”抢购热潮,部分“小产权房”项目也借机涨价,并由此引发一轮成交热。记者在北京最大的“小产权房”社区“太玉园”采访调查时了解到“转正”传言盛行之时,该小区的“小产权房”由均价8000元上涨至万元以上。
    赵路兴表示,两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论,通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理,向社会释放明确信号。“近年来‘小产权房’累积面积较大,情况各不相同,因此大量处理比较复杂,也不现实”。赵路兴说“‘小产权房’的主要购买群体是中低收入阶层,在商品房价格居高不下、保障房资源不足的背景下,中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差,但价格低廉的‘小产权房’,也随之形成了夹心层的房地产市场。”
    住建部政策研究中心主任秦虹也表示,“集体建设用地可以盖房子,可以给集体经济组织个人使用,但不能给之外的人使用,如果卖给别人就变成不合法了。当前确实有很多人住在‘小产权房’里,也是迫不得已解决住房需求,有合理性,但是与合法性有冲突。”
    对购买“小产权房”的“夹心层”而言,是因为追求低廉价位而购买居住“小产权房”。而对“小产权房”的建设、销售者而言,则完全是利益诱惑下的铤而走险。海口市近期拆除的一个占地近900平方米,楼高11层,总面积9600平方米的“小产权房”项目。就是不法商人从数户村民手中非法买下宅基地建成。
    据了解,该违法项目自从打地基开始,当地城管部门就依法下达责令停工通知书、强制拆除通知书,并多次采取破坏地基、拆除脚手架、强拆梁柱等方式进行制止。但违建业主在巨大的利益诱惑下,利用节假日、夜晚等时间,屡拆屡建,硬是“顽强”地盖起了一幢大楼。该大楼最终在海口市的“小产权房”查处行动中被依法拆除。
    对于以往“小产权房”所产生的历史遗留问题,徐德明曾经表示,“小产权房”情况复杂、时间跨度长。清理工作单靠一两个部门难以完成,必须要引起高度重视,依靠当地政府,多部门协同配合开展相关工作。
    但是对于在建以及正在销售的“小产权房”,两部委的态度是“零容忍”,发现一处查处一处绝不姑息。因此,市场分析机构CRIC研究中心分析师李莹则分析表示,购房者在购买“小产权房”时应该慎重考虑,不能为眼前的利益所诱惑。“如果最终购买的房屋被强制拆除,对于个人而言势必是重大损失”。高伟梁倩

  舆论认为,罗康瑞出售上海新天地部门项目的决心,或来自于预期业绩压力。

  对此,瑞安房地产品牌及企业事务部向记者答复:“瑞安房地产正积极调整发展策略,作为一家房地产开发商,若时间及价格合适,将考虑出售各类物业,释放其价值,提升公司盈利能力,加强现金流,以使公司更健康快速的发展,为股东创造回报。有关个别物业交易的市场消息,作为上市公司目前未有资料需要公告。”

  值得注意的是,曾经自称“不赚快钱”的罗康瑞在今年2月2月对香港媒体表示,瑞安资产总值1110亿元人民币,当中52%资产均可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目。

  52%的资产可供出售

  上海新天地项目在瑞安的大陆业务版图中具有标杆意义,此次出售折射出公司层面可能面临的业绩压力。

  1月6日瑞安房地产披露的销售数据显示,截至12月底,瑞房2014年全年合约销售额为97.5亿元,较2013年同期的166.14亿元减少41%,而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

  不仅是去年业绩的大幅下降,2012年以来,瑞安房地产都在“动荡不安”中度过,2012年,瑞安房地产销售额大幅下降43%,而2013年又恢复性增长190%,整个业绩就如“过山车”一般。

  由于对业绩下滑的不满,去年,罗康瑞回归瑞安房地产重新担任CEO一职,今年在接受香港媒体采访时表示:“‘三年不达标就辞职’,若不满意,小股东可以“vote me out(投票把我踢出局)。”

  罗康瑞指出,“公司致命伤是资产重、周转慢,部门太多拉低执行力”,去年公司周转率仅9%,低于同行平均周转率27%,更远低于融创、绿城的60%,将参考同行模式,目标是2016至2017年可提高至20%。

  而且,曾经以资产自持、不赚快钱的经营理念为主导的瑞安房地产也将“以回报决定资产去留”,罗康瑞称:“资产回报仅2至3厘,但要付利息7至8厘,在遇上合适价钱或有投资项目时,会作资本调整。”

  罗康瑞表示:“预计瑞房业绩需待2016、2017年上海(楼盘)重点项目销售才有改善,公司资产总值1110亿元人民币,当中52%资产均可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目。”

  为上市铺路

  早在2013年,罗康瑞就企图让新天地上市来改善公司架构和运营。今年年初,罗康瑞重申中国新天地2015年的上市目标,企图让中国新天地以更好的“价格”出现在资本市场上。

  上海易居研究院研究院严跃进表示:“瑞安房地产之所以在这个时候卖项目,关键不符合目前瑞安让新天地上市的特点。其意图就是让此类资产变现后可以注入到新天地项目上,进而提高新天地项目的估值。”

  另外,对于新天地变现的价值,易居中国执行总裁丁祖昱认为:“企业天地在2014年上半年共产生租金收入1.21亿元,可供出租建面8.3万平方米,若按96%的出租率计算,租金回报约每天每平方米8.3元;若按照世邦魏理仕的数据,企业天地每天每平方米租金为10元来计算,单价每平方米9元对企业天地来讲起租金回报率约4.05%,如果瑞安房地产以75亿出手企业天地一期,仍然是个不错的价格,不过实际成交价格可能会更低。”(王若宇 徐倩)

  延伸阅读:

  罗康瑞,男,汉族,1948年4月生,广东省普宁人,生于香港。1969年毕业于澳大利亚新南威尔斯大学。 1969年返港后,先在其家族鹰君集团公司工作,1971年,向父亲借资10万元,创办瑞安建筑公司,最初发展建筑业,后扩展至地产、建筑材料等业务。80年代后积极投资内地,主要在西部地区和华南、华东发展建材、地产等业务。在上海投巨资兴建瑞安广场、瑞虹新城、新天地等大型项目。

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