您的位置: 项城在线 > 二手房资讯 > 正文

易宪容 资金成刚需“紧箍咒”

17/06/17   来源:http://www.blepon.com  作者:太阳城娱乐网 
  

  重庆12月15日电(张燕)15日,中国社科院金融研究所博士易宪容在重庆举办的中国西部商业地产高峰论坛上称,目前国内沿海一线城市商业地产做了很多写字楼、卖场,但是跟香港、海外一些城市对比,国内商业地产仍然处于传统水平,只有少数商业地产进入了现代社会。

  易宪容称,商业地产就是城市居民共同交流的空间,是通过商业地产如何来把人们的信息思想和消费联系起来。

  他认为随着中国城市化的快速发展,随着住宅的快速发展,随着人口的快速膨胀,尽管国内的商业地产发展得很快,但真正跟居民的消费需求,或是给居民所提供的创造性的消费需求仍然相差甚远。

  环北京地区楼市持续升温。近日,购房者在河北涿州市某楼盘销售中心查看住宅沙盘。新华社发

  易宪容说,中国现代社会消费发生了根本性的变化,其中有两大概念。一是,现在中国走向了美国以汽车来带动生活和行为空间的消费,二是现代社会出现的网络世界、ipad、iphone已经改变了整个人类的思维方式、生产方式和消费模式。而商业地产是否能够满足新的消费观念变化,做出的项目是否能够给居民提供能好的消费体验和共同的空间场所,就是商业地产未来的发展方向。

  易宪容还称,未来中国的城镇化率要达到70%以上,随着城市的扩容、城市人口的扩张,未来中国住房市场会出现前所未有的发展,中国的城市会出现前所未有的发展。而商业地产业将迎来新的发展机遇与挑战。

  一季度房地产宏观数据近期陆续发布,前期一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下,中国楼市将往何处去?

  楼市成交量价增速双降

  近日,国家统计局相继发布了“2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的“一季报”,这组数据显示,今年前3月,全国楼市成交出现量价增速双降:

  2014年1-3月份,全国商品住宅销售面积17825万平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2个百分点;住宅销售额11075亿元,同比下降7.7%,降幅与去年全年下滑34.3个百分点。

  房价方面,3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,3月份68个城市涨幅回落;与2月相比,4个城市的新建商品住宅价格现已下降。

  DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为,虽然一季度是传统市场淡季,但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是,经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后,市场开始进入调整期。

  全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示,今年房地产市场出现三大趋势,一是房地产各项指标仍处于高位,但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑;二是房地产资金总体紧张;三是不同城市、地区、企业间的分化将持续,“表现会有很大差距”。

  地价高企或影响商品房供应

  数据同时显示,虽然一季度土地购置面积出现下滑,但是土地成交价款却仍大幅增长,可见土地均价增速之快。数据显示,1-3月份,全国土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。

  第一太平戴维斯数据显示,一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9%,达到每平方米13400元人民币。

  首开集团董事长刘希模认为,北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者,“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到,现在要达到一半了。”

  聂梅生表示,土地价格的节节上涨,让房企将大量资金用于拿地,由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降,房企的资金回笼慢,从而减少了对房地产的投资。她担心:“我国房地产投资增速下滑,或将威胁今后的商品房供应量,甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”

  由于土地资源的稀缺性,许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而,业内认为,旧改只能推高城市住宅均价,而不能改变供求关系。

  戴德梁行认为,考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加,中心城区旧改一般会形成新的高端住宅大盘。从供需来看,市中心高端住宅大盘开发节奏缓慢,不会形成集中供应,无法改变住宅市场的供需关系;从售价来看,中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度比较明显。

  资金成刚需“紧箍咒”

  自去年年底以来,房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。

  聂梅生指出,今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张,而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。

  一方面,在楼市成交整体低迷的大环境下,个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示,在其监测的35个重点城市中,有25个城市出现停贷现象,占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主,如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等,国有银行也大多处于半停贷状态。

  记者近日走访上海多家银行发现,各银行虽然没有明确已经“停贷”,但审批周期“可能会比以前长一些”。

  另一方面,银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎,使开发商在资金方面捉襟见肘。国家统计局数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金28731亿元,同比仅增长6.6%,增速较去年全年回落20.3个百分点。

  聂梅生认为,楼市的刚性需求不仅包含无房者,还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求,坚持实施差别化信贷政策,在金融方面给予支持。

  (据新华社上海4月22日电)

  上海出台土地新政

  “鼓励”和“规范”并举盘活存量工业用地

  据新华社上海4月22日电 作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一,上海在严控新增建设用地的同时,将更注重向存量土地谋求发展空间。记者22日从上海市有关部门获悉,上海日前已下发文件,“鼓励”和“规范”并举,着力盘活、优化存量工业用地,促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。

  据介绍,在新一轮土地管理中,上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前,上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》,为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

  此前,上海已明确,对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”,并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底,上海的工业用地总量已累计供应856平方公里,占建设用地比重的28%,土地利用绩效水平差异较大,布局结构有待进一步优化调整。

  根据《办法》,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并已为此制定了一系列引导及鼓励政策。比如,关于区域整体转型开发,除政府土地收储后整体开发建设外,还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

  对于补缴地价的标准,《办法》规定,转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价,外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%,外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的,市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外,符合相关条件的研发总部类用地,最高容积率可以达到4。

  易宪容希望,国内商业地产重新定位、对企业重新定位、对客户对象重新定位,在这样的基础上,理透政府的政策,才能找到企业未来发展更好的切入点,让企业在未来整个经济快速发展、快速成长的过程中一起成长。

  论坛当日,参会的还有来自四川、西安、贵阳等西部省市房地产业协会以及重庆本地龙湖、金科等知名房地产开发企业。

  “目前工业用地价格整体还比较低,土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍,再加上容积率的提高,对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。